家賃値上げの通知がきたが、AIに相談して断った

家賃値上げの通知がきた

賃貸で都内に住んでいるんだが、家賃値上げの通知がきた。
最近の地価・物価の高騰が理由で、家賃を値上げするとのこと。
値上げ額は5,000円/月。

きっつー。

そもそも数年前にも値上げがあったので、「またか～」という。

自分は住んでるマンションや、近隣マンションの賃料を常時チェックしており、「この値上げムーブは無理筋じゃない？」と思ったので、色々とAIに相談したりした結果、お断りした。

値上げ通知の書類に書いてあったメルアドに、諸々と理由をつけて「勘弁でござる」と送ったところ、「据え置き」で回答がきた。
良かった。

家賃値上げって、今までは特に考えることなく受け入れてたけど･･･
実際断れるもんなんだな、と思った次第。

なお、自分が「いくらなんでも･･･」と思った理由は以下など。

• 築20年以上なのに、一番近くに出来た新築マンションと平米単価が近似（ただし同一エリア内でいうと色々あるけど）
• 同じフロアの部屋に「半年以上の空室期間」が複数散見された時期もあり、そもそもそんなに売れてない

あと、もうちょい決定的な話もあるんだが、そこら辺はまぁ、アレで。

いずれにせよ、「家賃値上げを断る」というのは初めてだったので、「断ったら何が起きるのか？」とか、いろいろ分からなかった。
そこら辺をAIに相談できたのは、非常に助かった。

今回、相談先のAIとしてはGeminiを使った。
個人情報ぽいことを多少入れても問題ないように法人版で有料契約したワケだが、本件で少しは元がとれたかな。
Geminiの履歴オンのために個人でGoogle Workspace Standardを契約した

契約情報や賃料履歴をAIにインプット

Geminiに相談するにあたって、以下の資料を読み込ませた。

• 賃料等値上げのご案内（今回＋前回）
• 賃貸契約書(氏名は黒塗り)
• 該当物件の賃料履歴(マンションレビュー)
• 近隣物件の賃料履歴(マンションレビュー)

「契約書」については、念のため個人名は黒塗りしてAIにインプットした。
その上で、自分が不利になる点があるかどうかを、AIに精査してもらった。
※自分は「AIのモデル学習不可」「エータプライズ保護レベル」のGemini課金だが、特に無料のAIの場合、個人情報やそれに類する情報は気をつけた方がいいと思います

契約書には、租税や地価の増減があった場合に（両者協議の上で）賃料を改定できる旨の条項も含まれている。
国のガイドライン通り「原状回復費用は6年で10％になる」などの条項や、やりとりについては「書面」前提になるなどの記載もある。

「賃料履歴」については、「マンションレビュー」を活用した。
マンションレビューは無料会員登録すれば、過去の募集賃料の履歴をcsvでダウンロードできるので、それをAIにインプット。
csvには㎡数やルームタイプも含まれるので、自分のマンションや近隣のマンションについて、同ルームタイプの賃料に絞って使える。

ちなみにマンションレビューの場合、6ヶ月以上の空室期間（誰にも売れなかった）があれば、記録からそれが分かる↓。

どれくらいの期間募集しているかを把握するため、同じ部屋が同じ賃料にて募集されている場合でも、6か月に1回賃料履歴が追加される形となっています。

マンションレビュー

自分の場合、賃料履歴の把握は複数経路を使っており、スマイティ（登録したマンションの募集があればメールがくる）や、他のサービスなども使っている。
ただ、一番手軽なのはマンションレビューかなと思います。

もしメール履歴だけで突っ込む場合も、AIにメールをまとめて放り込めば、賃料履歴の数字は作れそうではあります。

回答内容の作成と返信

上記の内容をAIに読ませた上で、AIと壁打ちした。

• 値上げ理由として挙げられた「地価」及び「物価」の推移
  • このあたりのデータはAIがWEBから持ってこれる
• 「地価」及び「物価」の上昇が「家賃」に与える影響度合い
  • 地価が5%上がったら、家賃は5%あがるかというと、そうではない
  • 地価や固定資産税の「具体的な数字」を管理会社にお願いしないと、これは分からない（今回は聞かず）
• 同物件の過去賃料の推移や空室期間の分析
  • 工事理由か売れ行き不振かはともかく、長期の空室期間も散見された
• 近隣物件と条件（ルームタイプ、㎡数、設備、築年数）を考慮しての賃料比較
  • 各マンションの設備情報やリフォーム状況なども追加でインプットした
  • 同一エリア内でも割と価格がバラバラだったが、一番近いマンションに比べると値上げ後は割高感も

AIは、基本的に質問者に肩入れして回答してくる。
そのため「値上げが妥当かどうか」をシビアに判定するよう頼んだ。
※そう頼んでもAIはこっちに肩入れしてくるけど。「管理会社の立場で回答して」というロールプレイも有効

その上で、結果としては「これは断れる」となった。
個人的にも、詳細はアレだけど、「その牌は通らないと思うの･･･」という感じだった。

AIに回答文の作成をお願いして、そのままメールで送信。
メール文面としては、こちらの判断材料は出し尽くさず温存した上で、まずは材料をチラ見せしながら「お願いベース」の文面にするよう、AIに頼んだ。

また、返信内容はAIに読ませるつもりだったので、「回答はメールでお願いします」という形にした。
郵送書面できた場合はスキャンの手間がかかるし、電話の場合は内容を覚えておくのが面倒なので。。。

結果としては、管理会社から「大家に相談した結果、据え置きになりました」という回答だけきた。

家賃値上げの通知は、管理会社のシステム的に自動であがってくるらしい。
つまり、次回の契約更新でも同じ内容がくるかもしれないが、きたらまたその時に考えようかな、と。
個人的に「何が何でも値上げ回避」ってワケでもなく、状況によっては値上げもやむなしかなとは思います。

いずれにせよ、次回の更新に備えてデータは蓄積しておこうかな。
特に、周辺のマンションの賃料については、リフォーム年度とか設備状況とか、「比較対象をどれにするか」とかを考えておくと、手当たり次第に調べなくてよくなりそうだな、と。
値上げ理由は「地価」とかが絡むので、自マンションの賃料履歴より、周辺のリアルタイムな平均賃料とかの方が重要になってくる。

家賃値上げの法的フロー

賃貸契約は門外漢なので、まず「値上げを断ったら何が起きるか」からAIに教えてもらった。
また、登場人物とそれぞれの経済合理性観点でのスタンスも整理してもらった。

例えば、以下の登場人物で契約している場合。

• 借主：6年以上済んでいる個人
• 大家：企業など、運用業務は管理会社に委託
• ＰＭ：管理会社（プロパティマネジメント会社）

値上げ通知を拒否した場合、以下のようなステップで進む。
大抵は3で止まることが多いらしい。

1. 値上げ通知（システムで自動算出）
   • 大家： システムへの値上げ閾値（基準）の設定。利回りと資産価値の向上を狙う。
   • ＰＭ： システム抽出された対象者への定型業務として、一律で値上げ通知を送付。
2. 値上げ拒否・交渉
   • 借主： 据え置きの主張（約6年の経年劣化・近隣相場との比較など客観的データを提示）。
   • 大家： 退去された場合の「空室期間の家賃ロス」や「原状回復・募集費用」を踏まえ、値上げの損得をシビアに判断。
   • ＰＭ： 決定権は大家にあり。個別交渉による人的コスト（稼働時間）が発生するため、早く決着させたいのが本音。
3. 合意不調 ➡「法定更新」成立
   • 借主： 借地借家法に基づき、期間の定めのない契約として自動更新（賃料は従前のまま据え置き）。居住権の保護。
   • 大家： 値上げ前の旧賃料の「受領拒否」も可能だが、実務上はリスクを避けて旧賃料を受け取りながら（法定更新の状態で）交渉を続けることが多い。
   • ＰＭ： 大家の意向を確認しつつ、事務手続きを粛々と進める。
4. 受領拒否 ➡「供託」
   • 借主： 大家側から家賃の受領を拒否された場合、「滞納（債務不履行）」を回避するため、法務局へ家賃を預け入れる手続きが必要。
   • 大家： 家賃収入が一時的にストップする（供託金を引き出す手間がかかる）ため、キャッシュフローが悪化する。
   • ＰＭ： 入金管理システムとの照合エラーなど、事務手続きが極めて煩雑化する。
5. 民事調停（調停前置）
   • 借主： 裁判所へ出向く手間や、調停委員への説明準備など、精神的・時間的負担が発生する。
   • 大家： 申立費用や弁護士費用の発生。月数千円の増額に対して、費用対効果が赤字になるリスク大。
   • ＰＭ： 法務部門の稼働。利益（管理手数料の増額分）に対してコストが見合わず、最も避けたいフェーズ。
6. 訴訟（最終手段）
   • 借主： 大家側の値上げ請求に一定の合理性（極端な相場乖離など）があれば、判決で「部分的な値上げ」が認められるリスクもある。
   • 大家： 裁判所は「新規募集賃料」ではなく、経年劣化を考慮した「継続賃料」で判断するため、希望通りの「満額認容」は困難。経済的メリットが薄い。
   • ＰＭ： 最大級のコストと時間を消費。実務上、数千円の家賃値上げで訴訟に至るケースは極めて限定的。

ほい。

そんな感じ。